Перепланировка квартиры

Без разрешения можно ставить перегородки, которые можно легко разобрать

Лучше всего перед ремонтом подробно изучить все нормативы. Также помогут консультации в проектном бюро. При этом владелец не может снижать площадь помещения более 25%. Нельзя также строить перегородки таким образом, чтобы возникали помещения, в которых будут отсутствовать окна и радиаторы.

Запрещено снижать площадь кухни. Она в квартире считается самой пожароопасной. Чем меньше кухня, тем выше вероятность воспламенения. Нельзя убирать стенку, которая разделяет кухню и санузел. При этом можно в одно помещение объединить туалет и ванную.

Чтобы перенести дверной проем, потребуется заявление в БТИ. Это все из-за того, чтобы все двери были указаны в техплане. Нельзя в капитальных стенках менять проемы для окон. Если надзорные структуры выявят нелегальное переустройство, то они за это выпишут штраф. Любые изменения в здании могут быть опасными для остальных жильцов.

Что будет, если нарушить закон: санкции стали более жесткими

Изучив новый закон, профессионалы настоятельно рекомендуют, несмотря на сложности и затраты времени, проводить согласовательные процедуры своевременно. Санкции стали намного более жесткими и больше не ограничиваются штрафами за самовольную перепланировку:

Вместо денежного наказания, основным видом воздействия на нарушителей стало предупреждение и последующая реализация жилья.

Признав осуществленное изменение конфигурации помещений незаконным, представители контролирующих структур обязаны вынести формальное предупреждение с требованием вернуть исходное состояние квартиры. Что касается срока, он назначается в отдельности по каждому из пунктов, и соблюдение тщательно проверяется.

Если владельцы жилья игнорируют предупреждение, ответственные структуры теперь должны обращаться в судебные инстанции. Не исключено, что результатом рассмотрения иска станет разрешение оставить перепланировку как есть, но это допустимо лишь в случаях, если не нарушены обозначенные выше запреты. Возможно и более жесткое решение, в соответствии с которым помещение выставляется на торги. При этом владельцам компенсируется его стоимость, из которой вычитаются судебные издержки. Даже если удастся скрыть перепланировку, факт выполненных работ станет явным при попытке совершения любых сделок с недвижимостью — узаконить переоборудование через суд все равно придется.

Эркер из лоджии

Остекление балконов и лоджий не требует согласований, если оно предусмотрено проектом (как правило, так бывает в новых домах). В остальных случаях процедура такая же, как и при прочих перепланировках: проект – технические заключения – МВК – приемка в эксплуатацию. Разумеется, большинство «балконостроителей» формальностями пренебрегают. Ведь делать все по закону – это те же долгие месяцы и десятки тысяч рублей.

Легальное объединение комнаты с лоджией возможно при совпадении следующих условий.

– У вас именно лоджия, а не балкон. Разница в том, что балкон нельзя перегружать: это огражденная площадка. Лоджия же представляет собой нишу, с трех сторон ограниченную наружными стенами и выдерживающую значительные нагрузки.

– Дом относительно новый и у вас есть возможность получить техническое заключение из первых рук (от авторов проекта).

– Вы объединили усилия с соседями – членами вашего ТСЖ, мечтающими, как и вы, о зимнем саде (оптом дешевле), и привлекли энергичных профессионалов, специализирующихся на согласованиях.

Совет

Если не хотите заморачиваться с согласованиями, будьте готовы к компромиссу между «хотелками» и возможостями. Утеплите лоджию (не балкон!), сделайте двойное остекление, но сохраните подоконный блок с батареей и поставьте панорамную балконную дверь. Да, отапливая такой зимний сад электрообогревателем, вы рискуете разориться на счетах за электричество. Но придраться не к чему: правила вы не нарушили.

Требования закона

внесение изменений, связанных с необходимостью корректировки плана квартиры

Принимать решения самим жильцам, даже если они собственники недвижимости, не разрешается: эти вопросы регламентируются Жилищным кодексом РФ, с дополнениями и коррективами, в соответствии с действующими федеральными законами.

Требования к перепланировке квартиры исходят из норм, учтенных СНиП 2.08.01-89, СНиП 2.04.05-91*, СП 54.13330.2011, СаНПиН 2.1.2.2645-10 касательно практически всех разделов, а чаще всего они затрагивают:

• сохранение прочностных характеристик всего здания;
• отопление;
• вентиляцию;
• освещение;
• санитарно-гигиенические правила;
• общие требования к планировке.

Идеальная перепланировка – та, которая удовлетворяет пожелания владельца, и вместе с тем позволяет не нарушить главные заповеди нормативно-законодательных актов:

• соблюдение целостности несущих элементов – перекрытий, стен, перемычек, диафрагм жесткости, ригелей и пр.;
• обеспечение функций вентиляционных каналов;
• соблюдение нижних пределов площадей жилых комнат и подсобных помещений, и др.

Незаконными действиями будут: несанкционированная врезка в общедомовые сети каких-либо устройств, увеличение нагрузок на перекрытия (например, при устройстве перегородок, самовыравнивающихся стяжек или установка тяжелых станков, оборудования, и пр.), а также все, что повлечет ухудшение условий проживания других жильцов.

В квартире нормами предусмотрено наличие всего набора помещений с разными функциями, должны быть: коридор, кухня, спальня, санузел (совмещенный – только в однокомнатных квартирах), кладовка и т.п. Приверженцы квартир-студий должны иметь это в виду.

кухням

Перенесенную газовую плиту нужно отгородить от жилой комнаты перегородкой с плотным притвором.

Не стоит перекраивать жилище таким образом, чтобы кухня или санузел находились над жилой комнатой (кроме первых этажей, где это разрешено).

Санузел не должен напрямую сообщаться с кухней или жилым помещением – только через коридор или тамбур, а двери туалета, ванны или совмещенного санузла могут открываться только наружу.

Расширить кухню или санузел проще всего в сторону примыкающих нежилых помещений — коридора, кладовой, раздевалки и пр., при этом в кухне обязательно должно быть естественное освещение.

Никому непозволительно на лоджии или балконе устанавливать батареи, подключив их путем удлинения отопительных труб центральной общедомовой системы. Теплые полы и обогрев разрешены здесь только в электрическом варианте.

Ограничения вмешательства распространяются также на чердаки и технические этажи, это общедомовое имущество, захват и переустройство которого незаконны.

Итак, перепланировка квартиры — что можно, а что нельзя? В начале о том, какая перепланировка квартиры не требует разрешения?

О том, можно ли узаконить самовольную перепланировку через суд, и как сделать самостоятельно эскиз или проект, вы можете узнать на нашем сайте.

Как сделать студию из комнаты в коммуналке

Легализовать «кухню в комнате» и индивидуальный санузел вы можете только в том случае, если под ними нет жилых комнат. Таким образом, верный шанс сделать все по закону есть только у тех, чья квартира расположена на первом этаже, а также на втором или (реже) на третьем, если под ней находятся только объекты нежилого фонда – офисы и магазины.

Комнаты от 20 кв. м в домах старого фонда смотрите в нашем каталоге

В остальных случаях, чтобы, поступившись фрагментом просторной комнаты, разместить в ней «удобства», вы можете выкрутиться за счет легких разборных «недоперегородок» и мобильной кухни-островка с микроволновкой. Легализовать подвод воды и установку сантехприборов, увы, не получится. Если они установлены нелегально – придется пользоваться аккуратно, а в случае ЧП «задабривать» соседей снизу. Конечно же, это сомнительный выход.

Совет

Вне зависимости от того, собираетесь ли вы делать перепланировку или просто ремонт в комнате старого фонда, сделайте вентиляцию: приточную (клапан, встраиваемый в стену или окно) и вытяжную (для этого поищите в стенах дымоходы – возможно, они сохранились). Это заметно улучшит качество жизни в коммуналке.

Изменение плана квартиры на этапе строительства

Иногда застройщики сами предлагают клиентам выбрать план своего жилья. Для этого при создании проекта дома для некоторых квартир делается несколько вариантов типовой планировки, и покупатель может подобрать для себя наиболее подходящий вариант.

На одной и той же площади могут получиться совсем разные квартиры. Например, молодые пары могут выбрать просторную квартиру-студию, где удобно проводить вечеринки, а семьи с детьми могут подобрать себе планировку с несколькими детскими комнатами, чтобы у всех членов семьи было свое пространство.

Этот маркетинговый ход позволяет привлечь больше покупателей, поэтому о возможности выбора планировки обязательно указывают в рекламе ЖК.

А вот если в проекте дома не предусматривается перепланировка жилья, то заказать нестандартный вариант размещения комнат будет намного труднее. Не все застройщики на это соглашаются. Но попытаться стоит. Ведь это самый простой и выгодный способ получить квартиру своей мечты. Все зависит от того, удастся ли уговорить застройщика внести изменения в документацию.

Где и как получают разрешения

Процедура стандартная: подготовить проект (его должна выполнять проектная организация), получить все необходимые согласования экспертов и надзорных структур. Далее – весь пакет документов сдать в МФЦ.

Решение разрешить или не разрешать модернизацию принимает специальный орган при районной исполнительной власти (в Москве это мосжилинспекции, в Петербурге – межведомственные комиссии по перепланировкам при районных администрациях).

По сути, непреодолимых ограничений не так много. Модернизации не должны ущемлять интересы других жильцов (в первую очередь соседей сверху и снизу), а объект, который получится в результате перепланировки, должен соответствовать требованиям СНиП 31-01-2003 («Здания жилые многоквартирные»), санитарным нормам и требованиям пожарной безопасности.

На деле нюансов великое множество, причем границы дозволенного широко трактуются чиновниками на местах. Поэтому оптимальный вариант – доверить проектирование и согласование представителям проектной организации, знающим местную специфику.

Проведение переустройства

Согласно ст. ЖК РФ, переустройством считают смену, замену или монтаж в квартире инженерных различных сетей, электрооборудования, сантехнического или иного оборудования, после которых в кадастровый паспорт вносят необходимые поправки. В то же время, при перепланировке проводят более масштабный капитальный ремонт в помещении. В этой ситуации выполняют разборку больших и маленьких межкомнатных перегородок, увеличивают жилплощадь за счет кладовки и др.

Эти изменения также фиксируют в кадастровом паспорте.

Что можно делать

• монтаж различных электроплит;
• перенос водонагревателей, КГИ;
• монтаж и переустройство устаревших туалетов, ванной;
• прокладка 1 или нескольких новых или замена устаревших трубопроводов, электросетей и различных устройств при монтаже кабины для душа, ванной-джакузи, стиральных машинок-автоматов и др.

При квартирной перепланировке выполняют такие законные действия:

• соединяют кухню с залом или иным соседним помещением. Тогда в стене устанавливают еще 1 дверной проем;
• сооружают открытую межкомнатную арку — соединяют кухню с залом или иной комнатой;
• увеличивают площадь ванной или туалета за счёт части коридора. При этом пол в санузле находится ниже напольного покрытия прихожей на 3-5 см;
• протягивают новые пластиковые или иные трубы и переносят в санузле с одного места на другое водный бак канализационного стояка. При этом сохраняют угол слива;
• изолируют балкон стеклом.

Важно! При проведении переустройства жилья без предварительного согласования заранее консультируются с инженером или высококвалифицированным проектировщиком. После завершения перепланировки приглашают специалиста жилинспекции, который составляет акт приемочной комиссии

По этому документу в будущем получают новый план БТИ и выписку из ЕГРН.

Какие работы нельзя проводить без разрешения

• снос несущих межкомнатных конструкций или нарушение стабильности квартирных стен;
• увеличение кухонной площади, существенное расширение санузла или маленькой ванной за счёт жилых комнат;
• объединение зала или иного помещения с кухней, где стоит газовая плита;
• снос или нарушение работу общедомовых отопительных батарей и связанных к ним радиаторных труб;
• обустройство туалета или ванной в месте, где у жильцов снизу расположена комната для проживания;
• обеспечение напольного подогрева за счет систем централизованного отопления;
• расширение маленького балкона за счёт зала или иной ближайшей комнаты (исключение — сооружение арок шириной до 1 м);
• квартирная перепланировка и переоборудование в жилом многоэтажном доме, который признан аварийным;
• нарушение функционирования вентиляционных различных систем дома;
• возведение мансарды;
• переоборудование чердака.

Внимание! Переустройство на кухне проводят только при наличии там хотя бы 1 оконного проема. При открытии окна обеспечивают хорошее освещение кухонного помещения, естественную вытяжку разнообразных вредных запахов и испарений, а также быстро выветривают утечку газа.

Нежилые помещения

По закону, перепланировку выполняют и в нежилых разнообразных помещениях. Например, это делают в офисах, которые расположены в офисных зданиях. Для получения официального разрешения на осуществление ремонтных подобных работ идут в отдел архитектуры.

Важно! При любой квартирном капитальном ремонте сохраняют конкретное целевое назначение нежилого или определенного жилого помещения.

Например, в комнате для проведения официальных конференций не открывают новый продуктовый магазин.

Согласно п. 9 закона РФ от 27 декабря 2018 года № -ФЗ о перепланировке квартир и различных нежилых помещений в многоквартирных домах, в п. 3 гл. 4 ЖК РФ внесены некоторые поправки. Теперь, если переоборудование конкретной квартиры невозможно без присоединения к данному объекту недвижимости части общего имущества многоэтажного жилого дома, то в этой ситуации составляют протокол общего собрания собственников, в котором отражают согласие большинства жильцов дома на проведение таких ремонтных работ.

Как узаконить

В этой ситуации выполняют такие действия:

1. Составляют иск в местный районный суд;
2. Собирают необходимую вышеприведенную документацию;
3. Уплачивают госпошлину в размере 300 руб. и квиток добавляют в пакет документов;
4. Приходят на судебное заседание;
5. Проводят отдельную экспертизу (при необходимости);
6. Получают решение суда.

Внимание! После получения положительного судебного решения оформляют кадастровый новый паспорт. В случае получения отказа в удовлетворении исковых требований на протяжении 1 месяца подают апелляцию.

Как согласовать уже внесённые изменения

Если, несмотря на нормы закона, собственник сделал перепланировку самостоятельно, не вникая в «бумажную» подготовку, есть шанс узаконить изменения по факту.

Согласование по факту занимает до полугода, возможно только через суд, и проходит в несколько этапов:

1. Вызов сотрудника БТИ на место. Он проведёт экспертизу, отметит внесённые изменения и выдаст новый кадастровый паспорт объекта, где будет стоить пометка о том, что перепланировка проведена незаконно. Второй документ от инженера БТИ – справка о техническом состоянии помещения, его пригодности к эксплуатации.
2. Необходимо написать заявление в отдел градостроительства. В нём указать требование узаконить фактические изменения и приложить документы, полученные от БТИ. В соответствии с действующим законодательством отдел градостроительства не согласует перепланировку, сделанную в прошлом.
3. Обращение в суд по месту нахождения объекта. К заявлению нужно приложить:

• Удостоверение личности собственника;
• Правоустанавливающий документ (выписка из ЕГРН);
• Старый кадастровый паспорт;
• Новый кадастровый паспорт от сотрудника БТИ с отражёнными изменениями и пометкой о незаконности перепланировки;
• Планировка квартир соседей, расположенных над спорным помещением и под ним. Эти документы можно получить в проектно-инвентаризационном бюро.

1. Прохождение строительно-технической экспертизы. Её назначает суд, а оплачивает собственник. Комиссия оценивает фактическое соответствие квартиры нормам СЭС, пожарнадзора, безопасности. Итог – выдача положительного или отрицательного ответа. Если ответ отрицательный, нужно устранить недочёты и вновь пригласить экспертов. Только положительное решение о пригодности помещения к эксплуатации позволит закончить процесс.
2. Получение судебного решения. В нём судья даёт разрешение на уже проведённую перепланировку. Кроме того, вероятнее всего, бывшего собственника привлекут к административной ответственности.
3. Обращение в БТИ, где на основе решения судьи будет составлен новый кадастровый паспорт.
4. Получение новой выписки ЕГРН.

Какая ответственность предусмотрена

Минимум – досудебное требование вернуть квартиру в состояние «как было» (ЖК РФ, ст. 29, ч. 3). Самый тяжелый случай – продажа объекта на публичных торгах по решению суда (ЖК РФ, ст. 29, ч. 5). То есть квартиру у вас попросту отбирают и продают за бесценок, с вычетом судебных издержек и стоимости восстановительного ремонта.

Правда, если вы сможете доказать, что произведенная перепланировка «не нарушает права и законные интересы граждан либо не создает угрозу их жизни или здоровью», то решением суда «жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии» (ЖК РФ, ст. 29, ч. 4).

Кто приобрел квартиру с перепланировкой, не нарушающей границ дозволенного, тому придется делать проект «задним числом», собирать согласования и обращаться в суд. Но это дело долгое (от полугода) и затратное (от 80 тыс. руб.).

Что поменялось в правилах перепланировки в 2019 году

• Справка о том, что объект не имеет культурную и историческую значимость, больше не нужна. Ранее её предоставлял отдел архитектуры и градостроительства в администрации района.
• Выписка из ЕГРН не требуется для предъявления в жилищную инспекцию, СЭС и прочие инстанции.
• Чтобы согласовать все переделки, нужно обращаться в специальное ведомство, которое есть в администрации городов, районов и населённых пунктов.
• Начинать работы теперь можно только после получения всех разрешительных документов. Узаконить перепланировку «задним числом» теперь невозможно.
• Чтобы получить разрешение ЖилИнспекции и провести экспертизу помещения, требуется согласие всех совершеннолетних собственников (или нанимателей, если жильё арендуется по договору соц.найма). Если хотя бы кто-то написал отказ, перепланировку делать нельзя.

Перепланировка или переустройство? Что считается перепланировкой?

Чтобы лучше разобраться в вопросе, что такое «перепланировка», а также что такое «переустройство», нужно обратиться к Статье 25 Жилищного Кодекса. Переустройство – это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Что же является перепланировкой и какие работы к ней не относятся? Перепланировка — это действия, предусмотренные сводом правил Жилищного Кодекса Российской Федерации, которые проводятся в жилых помещениях зданий с изменением месторасположения или размеров помещений, их функционального назначения и такие действия требуют внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. В самом слове “перепланировка” заложен смысл действия – изменение плана помещения. Корректировка планировочных очертаний комнат, перенос проемов дверей, объединение жилых зон, расширение или дробление комнат — всё это, в полной мере относится к перепланировке.

В перепланировку частично или полностью могут входить следующие работы:

1. Расширение площади кухни за счет других помещений;
2. Организация дополнительных помещений под ванные комнаты и санузлы, а также их объединение;
3. Увеличение жилплощади за счет вспомогательных и прилегающих помещений;
4. Перенос, монтаж или демонтаж дверных и оконных проемов;
5. Разбор и перенос перегородок, в том числе и не являющихся несущими.

Если ваш ремонт подразумевает реализацию какого-либо из приведенных выше пунктов, то вам обязательно потребуется разрешение на проведение подобных работ от государственных органов.

Согласование требуется в следующих случаях:

— Изменение изначальных контуров жилого помещения с переносом инженерного оборудования (сантехнических, газовых или нагревательных приборов);

— Перенос и/или организация новых дверных и оконных проемов, остекление балконов и лоджий;

— Внесение новых инженерно-технических решений, ранее не предусмотренных проектом (приточно-вытяжные системы вентиляции, организация дымоходных каминов и прочее).

Согласование НЕ требуется в следующих случаях:

— Косметический ремонт (оклейка обоев, перестилание напольных покрытий, разводка электрики и т.д.);

—  Организация или демонтаж встроенной мебели или конструкций (например, антресолей или кладовок), которые не образуют собой полноценных площадей помещения, подлежащих учёту;

— Замена (не перенос) технического оборудования (например, бойлера или газового котла) на аналогичное по подходящим параметрам;

— Иные работы, относящиеся к ремонту (шумоизоляция, не уменьшающая площадь квартиры, теплый пол, натяжные потолки).

Итак, перепланировку можно осуществлять, если собственник заранее оформил все документы и согласовал её в соответствующих органах, при этом перепланировка не нарушает установленных строительных норм (СНиПов), соблюдаются права иных собственников соседних помещений и не нарушена безопасность конструкций дома. После получения разрешения на перепланировку в уполномоченном гос. органе (как правило, это БТИ), можно будет приступить к строительным работам. Без данного согласования перепланировка будет незаконной. За незаконную деятельность собственника могут привлечь к административному наказанию в виде штрафа, вплоть до исключительной меры – изъятия жилого помещения.

В случае переустройства проект переустройства не требуется, если проводятся малозначительности работы, которые относятся к не требующим согласования. В иных случаях, переустройство, равно как и перепланировка, относится к действиям, требующим одинакового рассмотрения и согласования.

Ремонт без согласования перепланировки

Обычный ремонт квартиры без изменений конфигурации помещений не требует согласований. К таким работам относятся:

• Замена встроенной кухни. Разбор или создание встроенной мебели (шкафов, антресолей), которая не образовывает при этом отдельные помещения.
• Переклейка обоев.
• Простая смена напольного покрытия.
• Замена ванны на душ.
• Установка легких раздвижных дверей.
• Перестановка электроплиты на кухне.
• Установка зонирующих перегородок из легких материалов, которые не доходят до потолка.
• Замена и перенос батарей ближе к стояку или дальше от него без прокладки новых подводящих сетей.
• Установка кондиционеров и антенн на наружную стену дома (если это разрешено делать в вашем доме).
• Остекление балконов и лоджий в случае, если дом не относится к памятникам архитектуры.

Что является перепланировкой?

Что считается перепланировкой в квартире? Не всегда собственник сходу может разобраться, что считается перепланировкой, а что – нет.

1. Ликвидация одних и устройство других стен и перегородок в квартире. Перенос стен и (или) перегородок приведет к изменениям плана квартиры – помещения изменятся в линейных параметрах пространств, а это и есть не что иное, как перепланировка.
2. Перенос двери считается перепланировкой квартиры?

Перенести дверь – значит, изменить план. На чертеже плана на месте прежней двери будет сплошная линия стены или перегородки, а обозначение входа в комнату появится в другом месте. Да, это перепланировка.

Другие варианты:

• если между уборной и ванной комнатой убрали разделительную перегородку, и вместо двух отдельных помещений стало одно – разумеется, это планировка, как и при объединении санузла или кухни с кладовкой;
• когда внутри самой ванной комнаты установили душевую кабину вместо громоздкой ванны, переместили в угол умывальник, в результате чего высвободилось место для установки биде, то это не относится к перепланировке, так как привязка стен, перегородок, дверей продолжает соответствовать техническому паспорту.

Присоединить лоджию к комнате

Хотим расширить комнату за счет лоджии. Лоджию утеплим как следует, батареи выносить на лоджию не будем. Можно ли это согласовать?

Хотя балконы и лоджии по факту присоединены во многих московских квартирах, вопрос узаконивания остается очень запутанным. По поводу сноса подоконного блока мнения наших экспертов разделились: одни утверждают, что делать этого категорически нельзя, другие – что можно, но при условии, если внешняя стена дома не является несущей.

Следующий вопрос: что будет на месте того самого подоконного блока? Если ничего (т.е. лоджия действительно становится частью комнаты), то такую перепланировку, говорит Оксана Васильева, согласовать можно только с разрешения автора проекта дома. Получить его удается в редчайших случаях – как правило, если речь идет о современном монолитно-кирпичном доме. Но и это буквально единицы случаев. С другой стороны, согласовать присоединение можно, если на место снесенной подоконной зоны ставится раздвижной или распашной стеклопакет. При этом лоджия стеклится и утепляется легкими материалами в соответствии с проектом.

Хотим увеличить кухню

У нас трехкомнатная квартира в 9-этажном доме. Кухня маленькая – всего 6 кв. м, поэтому гостей приходится принимать в комнате. И пришла идея – снести стену, отделяющую кухню от ближайшей к ней комнаты, чтобы получилась просторная гостиная с кухней. Это возможно?

Тут два аспекта, которые не ясны из письма. Первый – какая у вас плита? Если газовая – то подобная перепланировка не будет разрешена. «Жилинспекция исходит из того, что все полученное пространство (т.е. и бывшая кухня, и бывшая комната) станет кухней, — объясняет Оксана Васильева. – Получается, что ваша газифицированная кухня расположится над и под жилыми комнатами ваших соседей снизу и сверху, а это категорически запрещено нормативами». Правда, Борис Леонтьев («НДВ») подсказывает выход: заменить газовую плиту на электрическую. Но на это могут не согласиться органы Энергонадзора (скажут, что возрастает общая нагрузка, на электрическую систему дома), да и платить за электричество придется больше.

Второй аспект – какая стена отделяет кухню от комнаты, несущая или ненесущая? Если вторая (т.е., по существу, перегородка), то сносить их можно практически без ограничений. А вот в несущей стене можно только прорезать проем шириной 1 — 1,2 м максимум. Делается это по специальному проекту, с усилением металлическими швеллерами. И стоить такая затея (включая проект, согласование и сами работы) будет не менее 150-160 тыс. руб.

Что такое перепланировка и переустройство

Переустройство жилого помещения – это «установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт» (ЖК РФ, ст. 25, ч. 1).

Например, замена типичной для советского дома «тройниковой» схемы водоснабжения на более современную коллекторную – это переустройство. Переносы электрических розеток и изменение схемы разводки электроснабжения – тоже переустройство.

У нас вы можете подобрать двухкомнатную квартиру в панельном доме

Перепланировка – это изменение конфигурации жилого помещения, также требующее внесения изменений в технический паспорт (ЖК РФ, ст. 25, ч. 2).

Если мы снесли в квартире все перегородки, а потом сделали новые на тех же местах – это не перепланировка. Согласование не потребуется.

Законодательные изменения

Перепланировка и переустройство квартиры регулируются главой 4 ЖК РФ. В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 25 переустройством признается замена, перенос или установка:

• инженерных коммуникаций;
• сантехнического, электрического и иного оборудования.

Под перепланировкой следует понимать модификацию несущих конструкций зданий и прочие существенные изменения, которые влекут за собой соответствующие поправки в техдокументации. При этом отделочные работы и мелкий косметический ремонт допустимо совершать без привлечения вышестоящих инстанций.

• объединение двух и более комнат;
• снос или возведение межкомнатных перегородок;
• установка газового оборудования;
• создание санузлов и кухонь.

Самым популярным примером перепланировки является перенос мокрых зон или их расширение. Известно, что произвести подобные действия за счет площади жилых помещений и кухонь нельзя, и это прямо указано в п. 9.22 СаНПИН 54.13330.2011 и п. 3.8 2.1.2.2645-10. Причем расширить ванную или туалет можно за счет нежилых помещений, в т.ч. коридоров, согласно п. 3.9. СанПиН 2.1.2.2645-10. О том, что в 2021 году узаконят перенос мокрых зон, речи не идет.

К мокрым зонам относятся:

• ванные комнаты;
• санузлы;
• туалеты.

В 2021 году будут внесены корректировки в ЖК РФ. В соответствии с новыми требованиями, для получения согласования из Жилинспекции потребуется в обязательном порядке предоставить техпаспорт и разрешение органа архитектуры. Право пользования квартирой теперь доказывать не придется: все данные фиксируются в реестре ЕГРН.

В 2021 г. также упрощен механизм согласования проекта на:

• перемещение технических устройств в пределах санузла;
• перенос межкомнатных дверных проемов;
• возведение перегородок между комнатами;
• устройство балконов, возведение лоджий;
• демонтаж тамбуров.

Как и прежде, закон запрещает:

• перепланировки, которые могут привести к повреждению несущих конструкций, в т.ч. фасада здания;
• корректировки, приводящие к ухудшению технических характеристик жилья;
• нарушение функционирования общедомовых коммуникаций;
• перенос батарей на балконы;
• объединение лоджии с жилым помещением;
• совмещение кухни с комнатой;
• перемещение санузлов в места, расположенные непосредственно над жилыми помещениями соседей, проживающих этажом ниже.

Что можно делать при перепланировке квартиры?

Есть то, что разрешено производить в квартире без всяких разрешений или без наличия утвержденного проекта.

Узнайте из наших статей о том, сколько будет стоить оформление перепланировки в квартире, а также о том, можно ли сделать её в ипотечной квартире.

Без получения разрешений: рамки дозволенного

Какие перепланировки квартиры можно производить без разрешения? Без всяких обращений и разрешений можно в жилище выполнять следующие действия:

• выполнить косметический ремонт;
• переместить электроплиту в пределах площади существующей кухни;
• установить кондиционер;
• поменять местами ванну, унитаз, умывальник;
• заменить ванну на душевую кабину;
• вместо оконного или дверного блока установить новый, при соблюдении прежних размеров.

Также установка стиральной машины-автомата не нуждается в одобрении каких-бы то ни было служб.

Единственное требование – чтобы помещение, где такой прибор собираются расположить, относилось к «мокрым» (ванная комната, совмещенный санузел, кухня), так как здесь выполнена усиленная гидроизоляция полов с заводом на стены, что предотвратит замачивание в случае аварии.

Без проекта

Не обязательно изготовление и утверждение проекта, если перепланировка не влияет на конструктивные характеристики всего здания и на безопасность жильцов.

Это такие мероприятия:

• остекление балкона, лоджии;
• замена покрытия пола – например, вместо линолеума уложить паркет или ламинат;
• перенос батареи с одной стены на другую в пределах одной комнаты (без изменения общего числа отопительных приборов и установки дополнительных запорных устройств против проектного);
• замена газовой или электрической плиты на аналогичную по техническим характеристикам.

Есть вмешательства, не нуждающиеся в проекте, но требующие уведомления, это такие изменения:

• устройство совмещенного санузла без увеличения площади;
• в ненесущих перегородках перенос дверей;
• разборка и устройство ненесущих перегородок.

Такие меры могут сделать пользование жилищем более комфортным, если только изменения площадей помещений вследствие их внедрения не превысили 25%.

Что разрешено оформить после?

Маломасштабная перепланировка, выполненная без проекта, все равно может доставить некоторые неудобства, если будет неузаконенной: о своих вмешательствах положено уведомлять власти.

Поэтому после окончания работ, в результате которых изменились размеры помещений, нужно оформить новый техпаспорт, чтобы при продаже (покупке), дарении, передаче в наследство и др. не возникло вопросов.

Так как план квартиры, а также соотношение жилой и полезной площадей поменялось, то корректировке подлежит и кадастровый паспорт, на основании обновленного технического.

Старые запреты в обновленном законе

В обновленных правилах содержится несколько строгих запретов, которые перекочевали из предыдущих редакций. При перепланировке недопустимо затрагивать общие системы коммуникации, которые проходят через весь многоквартирный дом, а также рушить несущие стены. Нельзя производить работы по расширению пространства, которые, так или иначе, ущемляют права остальных жильцов дома.

Кроме того, имеется жесткий запрет на создание обширного пространства путем объединения лоджий и балконов с жилыми помещениями. Законодатели теперь относят такие работы не к перепланировке, а к реконструкции, требующей иного уровня согласований с получением разрешения на строительство. Вопросы реконструкции регулируются Градостроительным кодексом РФ.

Важно знать, что разрешение на изменение конфигурации квартиры должны подписать все совершеннолетние собственники жилья. Если хотя бы один из владельцев возражает, перепланировка признается незаконной

Основное изменение: начало работ только после согласования

В новых правилах подчеркивается, что согласовательные процедуры должны проводиться до начала капитального ремонта. Что касается самой стоимости оформления перепланировки по новому закону — никакие официальные платы, кроме государственной пошлины, в нормативных актах не предусмотрены. Собственно, финансовые затраты на процедуру согласования остаются незначительными.

В зависимости от ситуации, может понадобиться заказать проект для сложной перепланировки, на создание которого разные организации предложат свои тарифы, однако масштаб работ уже определяется желанием собственника, а не государственными нормами.